유치권을 알아보자.

유치권을 알아보자.

부동산경매 함께 공부하며 배우겠습니다.

오늘은 유치권에서 대해서 정리를 해보려고 하는데요.

부동산경매 물건을 검색해 보면 유치권에 관한 물건들이 상당히 많은걸 보셨을꺼에요.

유치권? 포기~~!!

그러나 누군가는 그 물건을 낙찰받는다는 것.

그러인해 큰 수익을 올린다는 것.

그렇다면 그냥 지나칠 것이 아니라 유치권이라는게 도대체 뭔지

그리고 그 유치권이 진짜인지 가짜인지 구별할 수 있어야 겠습니다.

유치권의 의의와 유치권성립요건, 그리고 유치권효력과 대책으로 내용을 준비해 봤습니다.

◎ 유치권이란??

타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권(견련성)

주로 신축 건물이나 개축 건물과 관련하여 미지급된 공사대금, 상가건물이나 주택에서 임차인이 목적 부동산의 본존이나 개량을 위하여 지출한 비용을 근거 유치권을 주장함.

유치권은 경매에서 배당에  참여할 수는 없지만 매수인이 항상 인수해야 하는 권리라는 점에서 사실상의 우선변제적 효력이 있고, 또한 담보물권의 성격상 자신의 채권을 변제받기 위하여 유치권자는 점유한 목적물을 경매 신청할수 있습니다.

◎ 유치권의 성립요건

▷유치권의 목적물은 타인의 부동산,동산,유가증권이다.

▷채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다. 즉 유치권에 있어서는 그에 의하여 담보되어지는 채권과 목적물간에 견련관계가 있어야한다.

 -채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계로부터 발생한 경우

매매계약 무효,취소시 매수인의 매매대금반환청구권, 우연히 서로 바뀐 물건에 대한 상호간의 교환청구권.

 -채권이 목적물자체로부터 생긴 경우

목적물에 지출한 필요비,유익비의 상환청구권, 물건의 수선료채권,목적물로부터 받은 손해배상청구권등이 이에 해당된다. 이런한 채권은 목적물을 원인으로 해서 발생한 것이기 채권이기 때문이다.

채권 자체가 목적으로 하는 경우에는 견련성이 인정되지 않는다.

임차인이 임대인에 대한 보증금반환청구권으로 임차물에 대한 유치권을 행사하루 수가 없다.

이와 함께 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없기 때문에 그 채권을 가지고는 유치권을 행사 할 수 없다. - 임대인과 임차인의 권리금 반환 약정이 있더라도 유치권이 될 수 없다.

배신행위에서 발생한 채권은 견련성이 인정되지 않는다.(예를 들어 부동산 이중매매)

▷견련관계는 채권과 목적물 사이에 있으면 충분하고,그 채권이 목적물의 점유 중에 발생할 것을 요건으로 하지 아니 한다.목적물의 점유 전에 목적물과 견련된 채권이 발생한 후 그 물건을 취득한 경우에도 유치권이 성립한다.

▷채권이 변제기에 있어야 한다.

▷유치권자는 목적물 점유하여야 한다.

유치권은 점유를 그 성립 및 존속요건으로 하므로, 유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권을 계속 점유하여야 하고, 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다. 따라서 유치권자로부터 점유를 승계한 자가 유치권자를 대위하여 유치권을 주장할 수는 없다.

유치권자의 점유는 반드시 직접점유이어야 하는 것은 아니며 간접점유,공동점유이어도 무방하다.

불법행위에 의하여 점유를 취득한 자에게까지 유치권을 인정하지 않는다.

▷유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.(유치권의 발생에 관한 민법규정은 임의규정이다.)

◎ 유치권의 효력

유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있게 된다.

여기서 유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절하는 것을 말한다.

◎ 유치권 대책

유치권은 매수인 인수사항이므로 유치권 존부 미치 그 인정여부를 둘러싸고 채무자 및 임차인 측과 매수인과의 사이에 인도,명도 과정에서 분쟁이 자주 발생한다.

유치권이라는 것이 등기할 수 없는 물건이라는 점과 매수인에게 인수되는 권리라는 점을 악용하여  입찰물건에 고액의 가짜 유치권을 신고하여 지속적인 유찰을 유도하고 최저매각가격을 낮찬 후 싼 값에 매수하거나, 매수인에게 돈을 요구하는 사례가 빈번히 일어나고 있는 실정이다.

유치권의 성립요건이 매우 까다로운 만큼 이를 잘 체크하여 낙찰을 받는다면 큰 수익을 낼 수 있다.

진성 유치권이라 할지라도 유치권자와 협의를 진행하고 터무니 없는 금액을 요고하는 경우 명도소송과 동시에 협의점을 모색하여야 할것이다.