법정지상권 성립요건을 알아보자.

법정지상권 성립요건을 알아보자.

안녕하세요~ 부동산이야기 입니다.

부동산 경매를 공부하시는 분들이 많으실 텐데요. 

부동산경매물건을 검색하다보면 '법정지상권성립여지 있음'이라는 문구를 자주 보게 되는데요.

법정지상권이란 문구만 보고 페이지를 닫아 버린경우도 상당합니다. 무서운거죠.

성립이 되든 안되든 무서운거죠.

경매 고수들은 그런 물건에서 고수익을 창출하고 있으니 열심히 공부해서 경매고수가 되어 보는게 어떨까요??

법정지상권과 관습법상법정지상권의 성립 요건등을 암기하고 관련 판례들을 익혀보도록 해보세요.

경매의 신세계를 볼 수 있지 않은까요?

그럼 법정지상권의 부터 확인해보도록 하겠습니다.

◎법정지상권이란?-담보권실행에 의한 법정지상권(임의경매) (민법366조)

법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자에게 있었으나 경매등을 이유로 건물의 소유자와 토지의 소유자가 달라지는경우 건물상 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말합니다.

지상건물을 위한 지상권을 설정할 수 없는 경우에 법률상 당연히 토지의 사용을 확보해 줌으로써 현형법상 독립된 부동산으로 되어 있는 건물의 이요 내지 존립을 보호하는 기능을 수행합니다.

◎법정지상권의 성립요건.

저당권설정 당시 토지위에 건물이 존재하고 있어야 합니다. 

따라서 건물이 없는 토지에 저당권을 설정하고 그 후 건물을 신축한 경우에는 건물 매수인은 법정지상권을 취득하지 못합니다.

저당권 설정 당시에 존재하였던 건물이 멸실되어 개축, 신축하는 경우에는 법정지상권이 성립됩니다.

(이 경우 법정지상권의 내용인 존속기간,범위 등은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위내로 제한합니다.)

저당권설정 당시 지상에 건물이 존재하는 이상 그 건물이 비록 무허가,미등기 건물이라도 법정지상권이 성립합니다.

저당권설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 합니다.

토지와 건물 중 적어도 일부 위에 저당권이 설정되어야 합니다.

저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.

등기는 필요 없으나 제3자에게 처분하려면 등기하여야 합니다.

◎법정지상권의 내용

법정지상권도 지상권이므로 그 내용도 일반 지상권의 경우와 다르지 않습니다.

법정지상권의 성립시기는 경매에 의하여 그 소유권이 매수인에게 이전하는 때 즉 매각대금 완납 시 성립합니다.

권리의 범위는 건물의 대지에 한정되는 것은 아니며 그 건물이용에 적당한 범위에 미치게 됩니다.

지료 및 존속기간은 지료는 당사자 간의 협의에 의하여 정하고, 그렇지 못한 경우에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하게 됩니다. 존속기간은 민법제280조,제281조가 적용됩니다.

◎법정지상권의 대책 

법정지상권이 성립하게 되면 토지의 매수인은 법정지상권을 취득하는 자의 토지 이용을 방해하는 행위를 해서는 안됩니다. 결국 토지를길게는 30년간이나 직접 이용할 수는 없게 됩니다.

결국 지료를 수납하는 권리로 변하게 되는데 차이는 있는나 지료는 대략 공시지가의5%수준이 됩니다.

따라서 정확한 권리분석 즉, 법정지상권의 성립요건등을 알고 접근 한다면 큰 수익을 낼 수 있습니다.

◎관습법상의 법정지상권이란?

토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 매매, 강제경매,기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 취득하게 되는 법정지상권을 얘기합니다.

◎관습법상법정지상권의 성립요건

법정시상권의 성립요건과 큰 차이는 없습니다.

토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 처분되어 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었어야 합니다.

여기서 매매 기타의 원은으로는 매매,증여,귀속재산의 불하,강제경매,공유물의 분할,국세징수법에 의한 공매등이 여기에 해당합니다.

당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.

따라서 건물만을 양도하면서 대지에 대한 임대차계약을 체결한 경우는 관습법상의 법정지상권은 포기한 것으로 보게 됩니다.

이상으로 법정지상권 성립요건을 알아보자. 포스팅을 마치도록하겠습니다.