재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발의 차이

재건축, 재개발 얼마나 걸리는지 절차에 대해서 알아보려고 합니다.

우선 재건축과 재개발의 차이부터 살펴보겠습니다

재건축은 기반시설은 양호하나 노후한 건축물에 대한 주거환경 개선 사업입니다.

특정 건축물을 새로 짓는 행위로 기본계획 수립 이후에 반듯이 안전진단을 거쳐야 합니다.

예를 들자면 강남 재건축 아파트 뉴스로 많이 접하잖아요, 재건축은 기존 노후 아파트 단지를 재건축하여 새아파트로 짓는 것을 얘기합니다. 주택 자체만을 새로 짓는 것입니다.

재개발은 기반시설이 열악하고 노후한 건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경 개선 사업입니다.

건축물의 집합 또는 도시기본계획에서 정하는 일부 구역 전체를 개선하는 사업입니다.

재건축,재개발사업은 사업별,조합별,지역별로 절차나 지정권자가 조금씩 다를 수 있습니다.

아래 내용은 전반적인 절차를 설명한 글임을 말씀드립니다.

재건축,재개발 사업은 도시주거환경정비 기본계획의 지정!!을 시작으로 사업시행단계를 거쳐 완공 후 청산까지 여러 단계로 진행됩니다.

크게 3단계로 나누어 볼 수 있습니다.

1.계획단계

계획단계는 재건축,재개발 사업의 사업계획을 하는 가장 초기 단계입니다. 약2~3년 정도 소요됩니다.

정비기본계획: 정부의 도시계획 과정 중 하나로 어떤 지역을 어떻게 재생시킬 지 결정하는 기본계획수립단계

[안전진단] : 안전진단은 재건축만 해당합니다.

정비구역지정 :계획을 구체화 시키는 단계로 특정 지역의 재건축,재개발 방향을 잡는 정비구역으로의 지정

조합설립추진 : 사업을 진행할 추진위원회(조합)를 설립하는 단계로 일정 비율 이상의 토지등 소유자와 시장(군수)의 동의 필요

2-1.실행단계

재건축,재개발 사업을 물리적으로 실행하는 단계입니다. 약1~3년 소요됩니다.

조합설립인가 : 재개발 - 토지등 소유자 3/4이상 + 토지소유자 1/2 이상동의

  재건축 - 각 동별 구분소유자 1/2이상 + 전체 구분 소유자 3/4이상 + 토지면적 소유자 3/4이상동의

시공사 선정 : 사업마다 시공사를 선정하는 시기와 방법이 다름.

사업시행인가 : 개발진행에 대한 사업계획(면적,세대수,임대주택 구성 등)을 시장(군수)에게 인가받는 단계

관리처분계획인가 : 감정평가액,청산금,세입자 보상, 총 공사비용 및 기타 사업비 등 사업의 현금흐름계획을 인가 받는 단계 (구체적인 사업성이 나오는 단계)

2-2.실행단계

사업을 진행하기 위한 사업자들과 구체적인 사업계획이 마련된 이후 물리적인 공사등을 실해하는 단계입니다.

3~4년 소요됩니다.

이주 및 철거: 기존 거주자들이 이주가 완료되면 철거를 하는 단계-이주 완료 후 철거 신고 단계를 거친 후 철거시행

착공신고 : 철거 완료 후 공사의 착공에 대한 신고를 하는 단계

일반분양 : 조합원에게 선 분양된 가구 외에 일반인들에게 분양을 하는 단계

3.완료단계

사전계획,절차,공사 등이 모두 계획대로 진행된 준공이후의 단계

준공인가 : 완공에 대한 인가를 받고 고시를 하는 단계

소유권 이전 고시 : 소유권 이전 등의 절차가 진행되며 등기를 진행하는 단계

청 산 : 사업에 대한 최종 청산으로 청산이 완료되며 조합이 해산되며 모든 절차가 완료되는 단계