부동산 시장 정상화(규제지역 해제) 발표

부동산 시장 정상화(규제지역 해제) 발표

 

안녕하세요~ 부동산이야기 금토부동산입니다.

2023년 1월 3일 국토교통부에서 주요정책과제를발표하였습니다. 

해당 내용을 소개해 드리겠습니다.

금번 규제지역 해제는 2023년 1월 5일(목) 0시부터 효력이 발생합니다.

 

이번 규제완화로써 부동산 규제는 전부 해제 되었다고 봐도 될 듯합니다.

 

 

1. 규제지역 해제 

 

 

현재 서울 전 지역,과천, 성남(수정·분당),하남, 광명 이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있었습니다.

서울 15개구(강남·서초·송파·용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)는 주택투기지역으로도 지정 되어 있음.

 

서울 강남,서초,용산,송파를 제외한 전 지역 투기과열지구, 조정대상지역,투기지역에서 전면 해제 발표를 하였습니다.

 

서울 강남,서초,용산,송파는 대기수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되, 나머지 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려하여 해제키로 하였습니다.

또한 서울 15개구(강남·서초·송파·용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)중 성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작(11개구) 는 주택투기지역에서도 해제키로 하였습니다.

 

2.민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

(*분양가상한제가 적용되는 주택은 전매제한 강화, 실거주 의무(수도권) 등 부과)

 

 

현황 서울18개구(309개동) 과 과천ㆍ하남ㆍ광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있는 것을 

서울 강남,서초,용산,송파를 제외한 전 지역 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제하게 됩니다.

또한 민간택지 분양가상한제 지역과 상관 없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업,주거재생혁신지구 사업도 분양가 상한제 적용을 배제할 계획이라고 하네요.

 

-분양가상한제 적용지역 해제 효력은 2023년 1월5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청한 건부터 적용.

 

3. 전매제한 완하

 

 

수도권의 경우 분양가상한제 적용 여부 및 시세대비분양가 수준, 규제지역 지정 여부, 수도권정비계획법 상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 전매제한이 차등 적용되고 있습니다.비수도권의 경우 분양가상한제 적용 여부, 규제지역 지정 여부, 국토의계획 및 이용에 관한 법률 상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 4년까지 전매제한이 차등 적용되고 있습니다.

 

 

현재 전매제한은 수도권10년, 비수도권은 최대 4년간 전매제한이 적용중입니다.

 

바뀌는 내용은 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역 1년, 광역시 도시지역은 6개월 ,그외 지역은 전면 폐지 됩니다.

 

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 

 

현황 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과되어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 하였으나 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지하게 됩니다.

 

아울러 실거주 의무 폐지는 주택법 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정이라고 합니다.

 

주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년 실거주 의무가 부과되지 않습니다.

 

5. 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지

 

HUG 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 12억원으로 상향 되었습니다만, 중도금대출보증은 인당5억원까지만 가능하여, 자금조달에 어려움이 있고 분양가가 12억원을 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한된다고 판단하여 HUG 중도금대출보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지하여 분양가에 관계 없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있도록하고 인당 한도 또한 폐지한다고 합니다.

 

6. 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

(현황) 수도권·광역시 등*에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분**(`18.12~)해야 합니다.

* 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 물량의 75%는 무주택자만 신청가능하며, 나머지 25%는 무주택·1주택자에게 공급
** `18.12월 이전에는 민영주택 일반공급 추첨제는 주택소유 여부와 관계없이 당첨 가능

그러나, 최근 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 발생하고 있다.

청약에 당첨된 1주택자*의 기존주택 처분 의무를 폐지합니다.

* 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 물량의 25%

1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정이며, 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정이다.

7. 무순위 청약 자격요건 완화

 

본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능*(`21.5~)함에 따라 미계약 물량을 해소하는 데 어려움을 겪고 있다??.

* `21.5월 이전에는 유주택자도 무순위청약 신청 가능

주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선한다고 하네요.(무순위 청약 자격요건 중 ‘무주택 요건’ 폐지)

(조치계획) 무순위 청약 자격요건 완화*는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월 개정·시행할 예정

8. HUG PF대출 보증 확대

(현황) 금리상승, 부동산 경기침체에 따른 건설사업장의 자금조달 애로해소를 위해 PF대출 보증 등을 통해 유동성을 지원하고 있음.

(개선) 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질없이 이루어질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출 보증을 신설·확대합니다..

착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF 대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 확대(`23년 10조원)하고, 금리·심사요건 등도 개선*.

*금리 자율화(CD + 1.5% 이내→ 제한 없음), 심사방식 개선(시공사 신용등급, 사업장 규모 등 따라 심사 기간·주체 차등) 등

착공 후에는 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등을 만기가 긴 대출로 대환*할 수 있는 보증상품을 1.2일 신설하고 보증서 발급 신청 접수도 시작.

* 예시: HUG 보증을 통해 기존 PF대출(대출 30%, ABCP 70%)을 신규 대출 100%로 전환