임차권등기명령 조건,신청,효력
안녕하세요~ 부동산이야기 입니다.
'계약기간이 만료되어 이사 가려고 하는데 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 준다고 한다'
집주인의 말을 믿고 이사를 가도 되나요??
이사는 가야하는데 믿을 수는 없고 난감한 일들이 생길 수 있습니다.
지금도 빈번히 일어나는 일인데요.
임대차가 종료가 되었음에도 보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 가게 되면 취득했던 대항력(주택의인도와 전입신고)을 상실하게 됩니다.
대항력을 상실하게 되면 경매시 낙찰자에게 대항 할 없으므로 임대인에게 보증금을 반환받아야 하지만 가능할까요??
이러한 문제를 보완하기 위해 임차권등기명령제도가 있습니다.
임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령제도의 신청에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1.신청요건
- 임대차 계약이 종료할 것 ( 계약기간의 만료, 계약해지 통고에 따른 임대차 종료 또는 합의 해지 된 경우 )
- 보증금이 반환되지 않을 것(보증금은 전액을 돌려 받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함)
임대차 계약 상황별 종류
- 기간의 약정이 없는 임대차의 경우 : 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
- 기간의 약정이 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성 할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 임차주택의 입부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용,수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성 할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 임대인에게 도달한 경우
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
신청: 임차주택의 소재기를 관할 하는 지방법원,지방법원 지원 또는 시,군 법원에 신청.
2.임차주택의 범위
- 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청 할 수 있습니다. 무허가 건물인 경우에는 임차권등기신청 불가합니다.
단, 사용승인을 받고 건축물관리대장이 있는 경우 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기신청가능합니다.(임대인 명의의 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부) - 주택의 일부분도 임차권등기 가능합니다.(임대차 목적인 부분을 표시한 도면 첨부)
- 등기상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 임차권등기명령 신청가능합니다.
3.임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임대인의 승낙을 받은 전차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
4.신청절차
임차권등기명령신청서를 작성하여 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원,지방법원지원 또는 시,군 법원에 접수
- 임차권등기명령신청서
기재사항
-사건의표시
-임차인과 임대인의 성명,주소,임차인의 주민등록번호
-대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
-임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시
-반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
-신청의 취지와 이유 : 임대차계약의 체결사실 및 계약내용 과 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을,
우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재 - 첨부서류의 표시
- 연월일
- 법원의 표시
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류
- 임대차계약서
- 주민등록등본(대항력을 취득한 임차주택을 점유하기 시작한 날 과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류)
- 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서
5. 임차권등기명령신청에 재판
- 관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기가합니다.
- 임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 신고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한때에 그 효력이 발생합니다.
- 임대인의 보증금반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
- 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대한 항고를 할 수 있으며 , 제기기간에 제한이 없는 통상항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려 받을 때까지 언제든지 제기 할 수 있습니다.
6.임차권등기의 효과
- 대항력 및 우선변제권의 유지
임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
임차권등기 이후 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. - 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
다만, 대항력과 우선변제권의 취득시기를 임차권등기 시점을 기준으로 판단하기 때문에 등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그담보권보다 우선하여 배당 받을 수는 없습니다. - 소액보증금의 최우선변제 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
이유는 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을 지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
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