선순위 임차권과 전세권

선순위 임차권과 전세권

 

전세권

 

전세권은 성격상 용익과 담보의 성질을 가지고 있는 물권으로 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리

 

임차권

 

임차권은 채권으로서, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리

 

선순위 전세권

 

선순위 전세권은 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,담보가등기)보다 앞서 설정된 전세권을 말하며 배당요구한 전세권은 담보권과 같은 것이어서 그 자체가 말소기준권리가 된다.

 

민사집행법 제91조 제4항에 의하여 지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 매수인에게 인수되며, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각긍로 소멸된다.

전세권자가 배당요구를 하지 않으면 인수.

선순위 전세권자의 배당요구 여부에 따라 전세권의 소멸이 되거나 소멸되지 않는다.

 

선순위 전세권자가 경매를 신청한 경매신청채권자인 경우 선순위전세권은 소멸된다.

배당요구한 선순위 전세권은 소멸된다. 배당요구를 하였으나 전세보증금 전액을 배당 받지 못한 전세권도 소멸된다.

그러나 대항력 있는 임차권과 전세권이 동일인인 경우 전세권은 소멸할지라도 대항력 있는 임차권에 의해 낙찰자에게 보증금과 배당액의 차액을 선순위 임차권자로서 주장 할 수 있다.

 

선순위 전세권자과 임차권이 동일인 이었으나 대항력을 상실한 경우는 전세권은 배당으로 말소 되고 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 대항 할 수 없다.

따라서 선순위 전세권과 대항력있는 임차인 경우 대항력 상실 하지 않도록 신경써야 한다.

 

위와 같은 사례로 경매시 선순위 전세권자와 임차권자 동일인인 경우 , 전세권자로 배당요구 할 수 있고, 임차권자로서 배당요구 할 수 있으며 둘 다 할 수 있다.