안녕하세요 부동산이야기 입니다.
국토부는 대도시권 주택공급방안에 대한 총 3차에 걸처 후보지를 공개했습니다.
우선 흔히 2.4 대책이라고 하는 대도시권 주택공급방안의 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
정부,지자체,공기업이 주도하여 2025년까지 서울32만호,전국 83만호 주택 부지를 공급하는 공공주조3080+,대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표했습니다.
획기적 규제 완화 + 절차는 대폭 간소화 + 이익은 함께 공유을 골자로 내 놓은 대책인데요
공급이 확실하다면 주택가격은 안정이 될지 기대해 보도록 하겠습니다.
대책의 주요 내용은 다음과 같습니다.
1. 도심 공공주택복합사업 + 소규모 재개발 약30.6만호 공급
-공공이 지주지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는도심 공공주택 복합사업을 신규 도입하여 노후,슬럼화,비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권,준공업지,저층주거지 등을 신속하게 정비
2. 재개발,재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요됩니다.
이를 공공이 주도하여 공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율하고 개발이익등을 공유할 수 있는 방안을 구축합니다.
진행방식은 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여 LH,SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하여, 국토부,지차체를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지차체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙으로 진행
2021년 3월31일 1차 선도사업 후보지 선정
3080+대도지권 주택공급방안 첫 선도사업 후보지로 금천구,도봉구,영등포구,은평구 등 4개구, 총21곳을 선정
< 주요 후보지 사례 >
ㅇ (은평 연신내역세권) 연신내역, GTX 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구, 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 민간개발이 어려워 노후화 가속
트리플역세권의 잠재력을 바탕으로 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점 조성
ㅇ (도봉 창동 준공업지) 대상지는 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않고 도시기반시설 부족 및 노후화 진행
과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화 추진
ㅇ (영등포 신길동 저층주거지) 신길뉴타운의 중심부에 위치하였으나, 인접지 고밀개발에도 불구하고, ‘14년 재개발 구역해제 후 노후화 진행
공공이 참여하여 각종 인센티브로 사업성을 개선하고, 저소득 주민을 위한 공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공원 등을 포함한 주택단지로 조성
ㅇ (금천구 가산다지털단지역세권) 대상지 주변에 국가산단과 남부순환로가 위치하여 도시공간구조가 단절되며 개발되지 못한 채 노후화 가속
또한, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황으로 공공이 참여하여 고밀복합개발 추진
2021년 4월 14일 2차 선도사업 후보지 선정
- 3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.) 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 강북구,동대문구,에서 총13곳을 선정
구체적으로 강북구 11곳(역세권7,저층주거4) 동대문구2곳(역세권1,저층주거1)이 선정 약1.29만호 공급예정
1차 선도사업 21개 사업구역 중 3곳(은평구 증산4,수색14및 동봉구 쌍문(덕성여대 인근))은 발표 직후 주민 10%이상 동의서 제출 - 동의서 10% 이상 동의서 제출시 예정지구 지정 요건
< 주요 후보지 사례 >
ㅇ (강북구 미아 역세권) 미아역에 인접한 양호한 입지에도 불구 他역세권 대비 상대적 저밀·저이용되어 역세권기능이 미약하고, 생활여건이 낙후
강북구 중심부에 위치한 주요 역세권인 만큼 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화 유도
ㅇ (동대문구 용두동 역세권) ‘16.1월 정비예정구역이 해제된 지역으로, 사업 추진주체 부재 등으로 장기간 개발이 정체되어 노후화 가속
청량리역, 용두역, 제기동역 등 3개 역과 GTX(청량리) 신설이 계획된 우수입지에 약 3천여세대의 도심형 주거공간을 조성하고, 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설을 조성하는 등 적극적 입지활용 계획
ㅇ (강북구 수유동 저층주거지) 중층·저밀 정비기본계획으로 인한 사업성 저하 등으로 개발지연, ‘12.8월 정비예정구역 해제 이후 정비없이 노후화 진행
기반시설 정비와 함께 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 경관우수 주거공간을 조성하고, 문화·체육 생활 SOC 공급을 통해 강북구의 쾌적한 新주거지역 형성
이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다.
또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이다.
선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.
* ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장
특히 3080+ 대책의 신사업인 도심공공주택복합사업의 경우도 토지등소유자에게 우선공급되는 주택은 민간재개발사업 대비 불리하지 않도록 하는 여러 지원방안이 마련될 예정이다.(☞참고3 FAQ 참조)
우선, 우선공급 받는 기존 토지등소유자는 등기 후에는 전매가 제한되지 않고, 실거주 의무도 부과되지 않을 예정이며, 토지등소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형*도 공급된다.
* ｢공공주택특별법 개정안｣에 반영(‘21.2.24 김교흥 의원 발의)
종전자산의 규모가 큰 경우 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용*할 예정이다.
* ｢공공주택특별법｣ 개정 후 시행령에서 반영할 계획
특히, 2.5일 이후에도 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우 우선공급권을 부여할 수 있도록 하는 예외사유도 규정하여 토지등소유자의 의도치 않은 피해를 최소화할 방침이다.
2021년5월12일 주택공급방안 3차 도심복합사업 후보지 선정
국토교통부(장관 직무대행 윤성원)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 관련 도심공공주택복합사업의 3차 선도사업 후보지로 대구 2곳, 부산 2곳 총 4곳을 선정하였다고 밝혔다.
3080+ 주택공급방안 발표 이후 통합지원센터를 개소하여 신규사업에 대한 1,300여 건의 컨설팅을 지원하고 491곳의 후보지를 접수하여 입지요건 및 사업가능성을 검토 중이며, 오늘 선정된 후보지를 포함하여 2.4대책을 통해 발표한 계획물량 중 약 21.71만호 주택공급이 가능한 후보지를 확보하게 되었다.
아울러, 이전에 발표한 1차·2차 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대한 주민설명회 및 동의서 확보 절차 등 후속조치도 신속하게 이루어지는 중이라고 밝혔다.
구체적으로, 1차·2차 후보지가 소재한 서울 6개 자치구에 대한 주민설명회*를 지난달에 모두 완료하였으며, 이 중 11곳에서는 이미 동의서 징구가 착수되어 6곳은 예정지구 지정요건인 10% 동의를 확보하였고, 특히 은평구 증산 4구역은 본지구 지정요건인 2/3 동의를 확보한 것으로 확인되었다.
* 도봉구 4.9, 영등포구 4.12, 금천구 4.15, 은평구 4.26, 동대문구 4.27, 강북구 4.29
< 주요 후보지 사례 >
ㅇ (대구 남구 봉덕동 저층주거) 노후·저층주거지 밀집지역으로 개발저하 요인 등으로 개발여력이 없어 노후화 가속 및 생활SOC 등 기초 인프라가 부족
☞ 도로 등 기반시설 정비와 함께 캠프조지와 생태보행축 및 생태공원 형성 등 친환경적 단지 환경을 제안하여 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간 조성
ㅇ (대구 달서구 감삼동 저층주거) 토지구획정리사업 등으로 舊시가지가 조성된 이후 별도 개발없이 저층 상가·주택이 밀집되어 노후화 진행 중
☞ 대구 신청사 건립과 연계하여 공공참여를 통한 인센티브 부여로 대규모 단지 조성 및 개방형 문화·체육생활 SOC 공급 등 살기 좋은 지역 랜드마크로 정비
ㅇ (부산 부산진구 舊 전포3구역 저층주거) 좋은 입지여건에 비해 노후·저층주거지가 집약되고 좁은 도로 등으로 인해 자생적인 도시 성장이 어려움
☞ 도심형 주거공간에 더하여 문화·상업·생활SOC(도로, 주차장 등) 확보 등을 통해 도심 접근성이 우수하고 거점기능이 강화된 新주거지역으로 조성
선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 추가 수익률*을 최대한 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.
* ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 발표한 추가 수익률(10～30%p) 보장
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