[부동산경매]알아보자 우선변제권(소액임차인 최우선변제 보증금)

 

부동산 이야기 입니다.

 

오늘은 부동산경매 중 우선변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

경,공매시 임차보증금을 후순위 권리자 보다 우선하여 변제 받는권리

-주택임대차보호헙 제3조의2(보증금의회수)

제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

 

우선변제권의 요건

1.대항력 요건을 갖출 것 (https://realfind.tistory.com/178)

2.확정일자를받을 것

3.배당요구를 할 것

 

일반적으로 주택의 임대차를 체결하는 경우 전입신고하고 확정일자를 받으라고 안내들 해드리고 있는 이유가 위와 같이 있습니다. 

그렇다면 우선변제권의 기준일은 어떻게 정해질까요??

대항력 요건 발생일 과 확정일자 받은 날짜 중 늦은 날이 우선변제권의 기준일입니다.

 

확정일자의 의의는 무엇일지 알아보도록 하겠습니다.

채권인 임차권의 물권화(대판 1992.10.13 선고 92다30597)

임차보증금 사후 변경 금지

주민등록과 외국인등록부의 제한된 공시기능 보강

 

-확정일자 부여기관은 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간등을 기재한 확정일자부를 작성함.

-외국인(외국국적동포 포함)도 확정일자 받을 수 있는 대상자 포함됨.

-확정일자부에 의한 임대차계약의 공시효과는 내국인과 외국인의 차이가 없음(주택임대차보호법 제3조의 6)

 

우선변제권의 경우의 수

 

1. 전입 3.3 > 근저당권 3.30 > 확정일자 4.6

배당 시 근저당권 우선 

임차인은 대항력 있어 배당 부족분 매수인 인수

 

2. 전입 3.3 > 확정일자 3.30 > 확정일자 4.6

대항력 있고 우선변제권 빠름 

임차인 우선 변제 !!

 

3. 전입3.3 = 확정일자 3.3 = 근저당권 3.3

대항력 없음

배당은 근저당권자 우선

 

우선변제권이 중요한 이유는 선순위 임차인의 보증금을 인수 여부를 가르는 중요한 부분이기 때문입니다.

선순위 임차인의 배당을 받는 다는 생각으로 입찰했다가 보증금을 인수해야 하는 일이 발생한다면 

경매 낙찰자 입장에서는 손해가 발생 할 수 있기 때문입니다.

 

우선변제권의 대상

 

1.대지와 주택 동시 경매- 대지와 주택이 동시에 경매 진행되는 경우 임차인은 건물뿐만 아니라 대지 환가대금에서도

우선변제 받음

 

2.대지와 주택 따로 경매 -  대지와 주택 따로 경매가 진행되더라도, 대지와 건물 소유자가 동일한 경우는 대지부부만 매각 되더라도 우선변제 가능함.

 

대항력과 우선변제권 비교

 

대항력은 매매,경매,공매,증여,상속 등 모든 부동산 시장에 적용함과 달리 우선변제권은 경매,공매에만 적용함.

대항력은 존속기간 거주 와 보증금 반환을 받을 권리는 가지는 반면 우선변제권은 보증금 반환의 권리만 가짐

대항력은 경매 횟수에 관계 없이 존속하나 우선변제권은 1차 경매에서 배당요구하면 우선변제권은 소멸하고 2차 경매에서는 우선변제권 행사가 불가함.

 

우선변제권과 항상 함께 다니는 단어가 있죠?? 최우선변제권!!

 

최우선 변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다.

제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1을 넘지 못한다.

 

최우선변제권은 경,공매 시 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자 보다 우선하여 변제 받는 권리를 말한다.

 

최우선변제권의 요건

1. 보증금이 소액일 것

2. 경매개시결정 등기 전 대항력 요건을 구비할 것

3. 배당요구를 할 것

 

최우선변제금액(주택임대차보호법)

현행 최우선변제금액이 일부 지역 편입과 보증금 및 우선변제금이 상승했습니다.

-소액임차인의 기준 시점

1.보증금이 소액일 것

2.선순위 담보물권 설정일 당시 소액일 것. 

부연 설명을 하자면 계약서 작성 및 전입일이 기준이 되는 것이 아니라 해당 주택의 선순위 근저당권 설정일이 소액임차인의 기준을 결정 하게 됨이 가장 중요한 부분입니다.

말소기준 권리중 압류,가압류는 담보물권이 아니므로 소액임차인의 판단 기준등기가 아닙니다.

 

담보물권이 없는 경우는 배당일 당시 규정을 적용합니다. 

근저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권이 없거나 1순위 담보물권 전액배당 후 배당금 남았으나 다음순위 근저당권 없고 압류,가압류,경매개시결정등기 등만 있는 경우 임차인의 전입일 관계 없이 배당일 당시 규정을 적용!!

 

미등기 주택 소액임차인인 경우 미등기 주택을 임차한 소액임차인은 대지의 환가대금에서 최우선변제가 가능함

건물과 대지를 따로 매각 하는 경우 도 소액임차인은 먼저 맥각되는 부동산의 2분의 1 한도 내에서 최우선변제 받음

부족분은 후에 맥각되는 목적물의 2분의 1 한도 내에서 잔여분 최우선변제 받음.

매각 되는 물건에서 각각 2분의 1씩 배당 하는 것은 아님

 

마지막으로 최우선 변제를 받을 수 없는 사람- 전세권자,임차권등기 명령 후 임차인,법인

 

이상 우선변제권 과 최우선변제에 대해 알아봤습니다.~~