전소유자의 대항력 발생시기 .

 

 

안녕하세요~ 부동산이야기 입니다.

 

경매 물건을 살펴보다 보면 종종 보이는 물건들 중 대항력 있는 임차인이 전소유자인 경우가 있습니다.

 

 

소유자에서 임차인으로 바뀌었을 경우 소유자의 대항력 발생 시기는 언제인지에 대해서 알아보려고 합니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

A는 2018년 2월 5일 주택을 매입함

A는 2021년 4월 15일 주택을 B에게 6억원에 매각 후 B와 2억원 전세계약을 체결함.

B는 2021년 4월 15일 근저당권 2억원을 설정함.

 

해당 주택이 경매 시 A의 대항력 기산일은 어떻게 될까요???

A는 해당 주택을 매입하면서 거주를 했습니다. 전입은 2018년 2월 5일로 했구여

그렇다면 A의 대항력 발생일은 2018년 2월 6일 0시인가요??

B에게 주택을 매도 다음날 2021년 4월 16일 0시 일까요??

 

정답은 '대항력이 없다'입니다.

 

이유는 2018년 2월 6일 0시 부터 2021년 4월 15일까지는 소유자 주민등록으로 봐야 하고 

2021년 4월 16일 0시 부터는 임차인으로써 주민등록으로 봐야 할것입니다.

A와B사이 임대차가 있기 때문이죠.

 

따라서 경매 물건시 전소유자의 대항력의 기산일은 소유권이전일 다음날 0시라고 봐야 합니다.

 

그렇다면 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

대법원 2000.2.11 선고 99다 59306

갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을명의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로,

갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의처와 을사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로 대항력을 갖는다.

 

경매 물건을 검색하다 보면 충분히 나올 수 있는 물건으로 소유권이전등기일과 근저당 설정일을 꼭 확인하시어 대항력 여부를 판단하시기 바랍니다.