[부동산경매]알아보자 말소기준등기

안녕하세요!! 부동산이야기 입니다.

 

부동산경매의 기본 - 권리분석의 시작 말소기준등기에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

1.말소기준등기의 개념(민사집행법 제91조)

 경매 목적물의 등기(권리) 중 매각 시말소 도는 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 등기.

 

등기의 구분 

-금전 거래를 공시하는 등기 : 저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기

-사용,수익을 위해 하는 등기 : 지상권,지역권,전세권

-권리관계의 다툼(순위보전)을 위한 등기 : 가처분, 가등기

 

말소기준등기는 금전 거래를 위해 설정한 등기 중 경매신청이 가능한 등기 

-저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기 ,전세권이 있음

-임차보증금,개인 간 금전채무처럼 등기사항증명서에 공시 할 수 없으나 채권자가 하는 등기를

(강제)경매개시결정등기라고 함.

 

말소기준등기의 결정

-등기 간에는 설정일 순으로 우열을 결정함.

-설정일이 가장 빠른 등기가 말소기준등기 임

-설정일 이후 등기는 매각으로 모두 소멸함.

 

따라서 말소기준등기는 저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기,(강제)경매개시결정등기, 전세권이며

이중 전세권은 조건부 말소기준등기로써 전세권이 건물 전부에 설정된 상태에서 전세권자가 배당요구를 하거나 

경매신청시 말소기준권리가 됨.

 

말소기준등기의 효력은 총3가지로 

첫째 등기(권리) 소멸 기준이 되며 둘째 임차보증금 인수 기준 셋째 인도명령 기준이 되는 효력이 있음.

 

말소기준등기의 근거

저당권,근저당권 : 민사집행법 제 91조 제2항 

압류,가압류       : 민사집행법 제91조 제3항

경매개시결정등기: 민사집행법 제91조 제3항, 제144조 제1항 3호

담보가등기        : 가등기담보 등에 관한 법률 제15조

전세권             : 민사집행법 제91조 제4항 단서

 

권리분석 시 하자 인수 또는 추가부담, 사용제한 받는 권리

 

소유권을 잃을 수 있는 권리 : 선순위 가등기,선순위 가처분, 후순위 가처분 중 건물철거 및 토지인도 가처분

추가 부담을 해야 하는 권리 : 유치권 , 선순위 임차권, 선순위 전세권,관리비,불법건축물

                                      이주비,스포츠회원권,폐기물처리비

사용제한 받는 권리           : 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 지상권 등

 

이상으로 부동산경매의 가장 기본인 말소기준권리에 대해서 알아 봤습니다.