[대항력]부동산경매 대항력

 

안녕하세요~ 부동산이야기입니다.

 

오늘은 부동산경매에서 중요한 부분인 임차인의 대항력에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주택 임차인의 대항력(주택임대차보호법 제3조 제1항)

임차주택의 양도 등 소유권의 변동 시 존속기간의 보장 및 임차보증금을 보호받는 권리

-주택임대차보호법 제3조

  임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된것으로 본다.

 

대항력의 발생 요건은 주택의인도 와 주민등록을 마친 다음날 0시에 대항력이 발생한다.

-주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식 할 수 있게 하는 공시 방법이다.

 

대항력에어 주의할 점으로는 대항력과 우선변제권은 다르다는 것이다.

대항력은 보증금을 돌려 받는 다는 점은 맞으나 임차보증금을 (경매)매각대금이 아닌 매수인으로부터 반환 받는 권리로 매각대금에서 우선변제 받는 권리는 아니다.

 

경매에서 매수인이 대항력 있는 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 경우 (대항력 기산일>말소기준등기)

 

1. 전입                                                                                확정일자+배당요구 누락

2. 전입 + 배당요구                                                                확정일자 누락

3. 전입 + 확정일자                                                                배당요구 누락

4. 전입 + 확정일자 + 배당요구 종기 후 배당요구                         배당요구 종기 전 배당신청

5. 전입 + 확정일자 + 배당요구 종기 전 배당요구 후 배당철회         배당요구 철회

6. 전입 + 확정일자 + 배당요구   일부 배당                                 미 배당금

 

대항력 여부는 판단 경우의 수

1.  전입 > 말소기준권리   대항력있음

2.  전입 < 말소기준권리   대항력없음

3.  전입 = 말소기준권리   대항력없음

 

대항력의 공시 요건 

 

전입신고 

단독(다가구주택) - 지번 

공동주택(아파트,다세대주택,연립주택) - 지번 +(명칭,동)호수

-건축물관리대장과 등기사항증명서의 지번이 다른 경우

-유효한 주민등록은 건축물관리대장 과 일치해야 함

건축물관리대장=주민등록 일치     대항력이 성립함

건축물관리대장=주민등록 불일치  대항력이 성립하지 않음

 

경매 입찰시 대항력 있는 임차인이 있는 경우에 대해서 확인해 봤습니다.

 

대항력의 성립 요건과 공시 요건을 꼼꼼히 확인하시고 입찰하시기 바랍니다.