[부동산경매]부동산경매 기초부터 알아보자.1편 부동산경매란?부동산경매절차,경매절차시 용어정리.
부동산이야기 입니다.
부동산이야기와 함께 부동산경매 기초부터 공부해 나가도록 해요.
초심으로 돌아가서 기초부터 탄탄하게 공부를 하도록 하겠습니다.
- 제 1편 - 부동산 경매란??
1.부동산경매 정의 - 채무자가 채무의 이행을 하지 않는 경우, 우리나라는 개인의 원칙적으로 개인의 자력구제를 금지하고 있기 때문에 채무자가
돈을 갚지 않는다고 하여 채권자가 임의로 채무자의 재산을 처분하는 것은 허락되지 않는다.
따라서 돈을 받아야 하는 채권자는 국가기관인 법원의 힘을 빌려 강제집행이라는
일정한 법적 절차를 거쳐 채권의 만족을 얻어야 한다.
이처럼 채권자의 채권회수를 위한 채무자의 재산에 대한 강제집행 방법 중 가장 대표적인 것이 법원경매이다.
(또 다른 강제 환가제도의 하나는 국세징수법에 의하여 행해지는 압류재산 공매이다.)
2.부동산경매의 종류
-강제 경매 : 금전채권에 있어 채권자가 채무의 내용을 이루는 금전의 지급을 청구하고 채무자가 이에 응하여 변제를 하면 금전채권은 실현되어 소멸한게 된다. (간단하게 돈을 빌려주고 빌려준 돈을 받는다는 내용임)
그러나, 채무자가 임의의 변제를 하지 않을 때에는 채권자는 국가권력(민사법원)의 힘을 빌려 채권의 만족을 얻을 수 있다.
집행력 있는 판결정본 기타의 집행권원에 기하여 민사집행법의 강제집행절차에 따라 채무관계자 소유의 일반 부동산 등을 압류해서 경매를 하고 그 매각 대금으로부터 채권액의 금전을 지급 받을 수 있는 것이다.
(빌린 돈을 갚지 않으면 법원에 경매신청하여 빌린 사람의 재산을 경매로 매각 할 수 있음)
-임의 경매(담보권의 실행 등을 위한 경매) : 담보물권이 설정된 채권도 채무불이행시에는 채권의 변제를 받기 위한 방편으로서 경매절차를 밝게 되는데 이것이 담보권실행을 위한 경매이다. 법원경매의 대부분을 이루고 있다.(부동산 담보 대출을 받고 근저당 설정이 된 경우 등 있음)
3.부동산 경매의 절차
01. 경매신청 및 경매개시 결정
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.
02. 배당요구의 종기결정 및 공고
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.
03. 매각의 준비
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.
04. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.
05. 매각의 실시
매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다.
- 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.
06. 매각결정절차
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
- 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.
07. 매각(낙찰) 대금의 납부
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.
08. 배당절차
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
- 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
09. 소유권이전등기 등의 촉탄, 부동산인도명령
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.
10. 잔금납부절차
1. 담당 계에 가서 잔금납부 영수증을 영수한다.
2. 매각대금 완납증명원2부 작성한다.
3. 은행에 잔금납부 후 영수증은(법원제출용)완납증명원1부 뒷면에 영수증 붙인다. 수입인지 500원짜리 하나 앞면상단에 붙인다.
4. 접수계에 접수하고 다시 완납증명서 영수해서 담당 계에 다시 가서 완납증명원 2부중 영수증붙인 1부제출하고
4. 나머지1부 에 담장계장 확인 도장 받는다.
11. 인도명령신청절차
1. 인도명령 신청서 1부 작성하고,. 대금완납증명원 사본1부. (원본은 등기촉탁시필요함).
2. 부동산목록 4부 작성.
3. 도면이 필요한 물건인 경우 도면 4부 첨부.
4. 임차인 이 많은 경우 별지 임차인목록 작성 4부.
5. 인도명령 송달료 예납 1인당 5920원+1인 한다.
6. 은행에 예납 후 법원제출용 예납영수증 인도명령신청서 뒷면 붙이고 목록별 분류하여 원본 뒷장에 철해서 접수계 접수한다.
| -경매사건의 진행순서 및 처리시한표 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4. 정보수집방법
@법원게시판 공고
@신문지상 입찰매각 공고
@전자통신매체를 이용한 공고
-http://www.scourt.go.kr
-http://www.courtauction.go.kr
@사설 경매정보지 및 경매정보사이트 등
부동산경매와 절차등을 살펴 봤습니다.
경매절차와 관련된 용어정리 내용입니다.
★경매개시결정등기
채권자의 경매신청이 있으면 경매법원에서는 서류를 심사하여 경매개시결정을 내리게 되는데 이 때 그 법원 사무관 등은 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되고, 이것이 등기사항증명서 갑구에 기재되면 이를
경매개시결정등기(경매기입등기 또는 경매신청등기)라고 한다. 압류의 효력은 채무자에게 개시결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때부터 발생한다.
이때부터는 그 부동산을 타인에게 양도하거나 담보물권 또는 용익물건을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없게 된다.
★권리신고
민사집행법 제 90조 4항에 의하여 경매부동산위의 권리자가 경매법원에 자신의 권리에 대한 신고를 하여 그 권리를 증명한 것을 말한다.
권리신고를 한 자는 경매절차에서 이해관계인이 된다.
★배당요구 :
다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위를 말한다.
민사집행법에서는 배당요구를 할 수 있는 종기(마지막 시점)를 경매법원이 첫 매각기일 이전의 날로 미리 정하여 이를 공고하도록 하였고 그 정해진 시기까지만 배당요구를 할 수 있게 하였다.(법 제84조1항)
구) 민사소송법에서는 배당요구는 다수의 채권자에게 공평하게 배당받을 수 있는 기회를 제공한다는 뜻에서 낙찰(매각결정)기일가지 할 수 있도록 되어 있었다.
이렇게 배당요구를 입찰(매각)기일 이후인 매각격정기일까지 할 수 있게 됨으로써 입찰희망자들으이 매각기일 당시에 우선변제권 있는 채권자들의 배당요가 확정되지 않은 채 입찰에 참여하게 되고 매각기일 이후 이들이 새로 배당요구를 하거나 배당요구를 철회함으로써 이해가 엇갈리게 됨에 따라 경매절차가 불완전하게 되고 그로 인하여 매각불허가 결정이 자주 발생하는 폐단이 있어 민사집행법에서 이처럼 배당요구의 종기를 확정하였다.
또한 같은 맥락에서 이미 신청한 배당요구의 철회도 배당요구종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 규정하고 있다. 법 제88조제2항
<권리신고와 배당요구는 다름. 권리신고를 했다고 하여 당영배당을 받게 되는 것은 아니며, 배당을 받기 위해서는 배당요구를 하여야 한다.)
★이해관계인
- 경매개시결정을 받은 압류채권자(경매신청채권자) - 가압류권자는 이해관계인이 아니다.
- 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
- 채무자 및 경매대상 부동산의 소유자 - 경개개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 예기서 말하는 소유자에 해당하지 않느나, 권리를 증명하면 아래 부동산 위의 권리자에 해당하여 이행관계인이 된다.
- 부동산 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 . (경매개시결정등기 시점을 기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 용익권자,담보권자 등이 해당한다. 그러나 가등기권자,처분금지가처분권자 등은 이해관계인이 아니다. 다만 소유권이전 가등기권자는 이해관계인이다.)
- 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한자 (예:대항요건을 갖춘주택임차인, 경매신청등기 후의 목적 부동산의 소유권을 취득한 자나 용익담보물건의 설정등기를 한 자, 건물등기 있는 토지임차인, 경매개시결정등기 이전에 목적부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권자 또는 채권자를 의미한다. 즉 법정지상권자,유치권자,점유권자,특수지역권자,건물등기 있는 토지 임차인 등)
(이해관계인의 권리)
- 집행에 관한 이의신청권
- 부동산에 대한 침해방지신청권
- 경매개시결정에 대한 이의신청권
- 배당요구신청 또는 이중경매신처이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 수 있는 권리
- 매각기일과 매각결정기일을 통지 받을 수 있는 권리
- 매각기일에 출석하여 매각기일조서에 서명날인할 수 있는 권리
- 최저매각가격 외의 매각조건의 변경에 관하여 합의할 수 있는 권리
- 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술 할 수 있는 권리
- 매각허가여부의 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있는 권리
- 배당기일의 통지를 받을 권리
- 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리
- 배당기일에 출석하여 배당에 대한 합의를 할 수 있는 권리
★매각기일(입찰기일)
경매법원이 목적부동산에 댛나 매각을 실시하는 기일을 말한다.
매각기일의 지정은 연월일 시가을 특정하여햐 한다.
또 법원은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고하여햐 한다.
(즉 공고는 매각기일 2주일 전까지 하여야 하므로, 매각기일 전날부터 2주에 해당하는 날을 포함하여 그 이전으로 하면 되고, 따라서 공고일 과
매각기일간의 중간기긴이 13일이면 족하다.)
★매각경정기일(낙찰기일)
집행법원이 매각기일의 종결 후 법원 내에서 매각허부의 결정에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 후 매각의 허가 또는 불허가격정을 하는 기일이다.
매각결정기일은 매각기일부터 1주일 이내로 정하여야 하나 이는 훈시 규정이므로 1주 이후라고 위법은 아니다.
매각허가여부의 결정은 입찰법정에서 선고 할 뿐, 낙찰자 채권자 채무자 기타 이해관계인 누구에게도 통지하지 않는다.
그러므로 결과를 알고자 하는 사람은 매각결정기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과의 담당경매계에 문의하면 된다.
★일괄매각
수 개의 부동산이 그 상호간의 위치,행태,기능 등 여러 면에서 객관적,경제적으로 동일인에게 일괄 매수시킴이 상당하다고 인정되는 경우
(예컨대, 객전적 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각하여야 고가로 매각될 수 있고, 또 사회경제적으로도 유리한 경우)
수 개의 부동산을 일괄경매에 부쳐 매각시기는 것을 말한다. 집행법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
일괄매각 - 여러 개의 부동산 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법
개별매각(분할매각) - 하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법
민사집행법 제124조 제1항에서, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을
변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다고 규정하고 있기 때문에 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있다 할 수 있으며 일괄매각을 하기 위해서는 여러 개의 부동산의 상호간 이용관계에 있어서 견련성을 요구되고 있는 것이다.
이는 일괄매각 여부를 전적으로 집행법원의 재량에 맡기게 되면 당사자나 사회적 관점에서 일괄매각이 불필요한 경우에도 매각절차의 간이화를 위하여 안이하게 일괄매각의 방법이 채택 될 우려가 있고 불필요한 일괄매각을 하게 되면 최저매각가격이 지나치게 높아지게 되어 오히려
매수 희망자를 감소시키는 결과를 초래할 수 있기 때문이다.
★이중매각
2인 이상의 채권자가 시간적 간격을 가지고 순차적으로 경매신처을 하여 먼전 한 경매신청이 경매개시결정이 난 후에 다음 경매신청을 하여
중복 경매개시결정이 난 경우를 말한다. 이러한 경우 현금화 절차는 먼저 개시결절한 집행절차에 따라 실시한다.
★입 찰
입찰이라 함은 각 매수신청인이 서면(입찰표)으로 매수가겨을 신청하여 그 중 최고가격을 신청한 사람을 매수인으로 정하는 방법을 말한다.
-기일입찰 : 매각기일에 입찰장소에서 입찰자에게 봉함한 입찰표에 입찰가격을 기재하여 제출케 하여 그 중에서 최고가를 신고한 자를
최고가 매수인으로 정한 다음 매각결정기일에 매각허가결정을 하는 방법
-기간입찰 : 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 보증금을 일률적으로 법원의 은행계좌에 납입한 뒤 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료 후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰하여 최고가매수신고인을 정한 다음 매각결정기일에 매각허가결정을 하는 방식.
★유 찰
입찰불능 즉 매각길에 응찰자가 없거나 , 최고가매수신고인의 잘못으로 매각이 불허된 경우를 말한다.
통상 유찰시 법원마다 차이가 있으나 20% 또는 30%씩 최저매각가격이 저감된다.
★낙 찰
최고가매수신고인이 결정된 후 판사가 허가한 경우를 말한다.
매각결정기일에 매각허가결정이 선고 된 후 1주일 이내에 이해관계인이 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다.
낙찰자는 법원이통지하는 대로 대금지급기한까지 대각대금을 납부하여햐 한다.
대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정된다.
★신 건
처음 입찰이 진행되는 사건을 말한다.
이 때의 최저매각가격은 감정가격이 기준이 되며 이를 법사가라고도 한다.
★경매변경(매각기일의 변경)
경매진행절차 상 중요한 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리관겨의 변동 등으로 말미암아 지정된 매각기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원의 직원으로 매각기일을 변경하는 것을 말한다.
★경매연기(매각기일 연기)
이해관계인간에 기일변경에 관한 합의가 있었을 경우, 집행법원이 지정된 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말하는데, 실무에서는 경매신청채권자가 연기 신청한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있고, 채무자 또는 소유자가 연기신청한 경우에는
채권자의 동의가 없는 한 허가하지 않고 있다.
★경매정지(집행정지)
채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 이미 실행된 부분은 그냥 둔 채 장래의 경매절차만을 일시적으로 정지하는 것을 말한다.
-임의경매의 경우 경매절차를 정지시키기 위해서는 담보권의 등기가 말소된 등기부 등본, 담보권등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정보,
담보권이 없거나 소멸되었다는 추지의 확정판결의 정보, 채권자가 담보권을 실해하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는
피담보채권을 변제 받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류, 담보건 실행을 일시 정지하도록 명한 재판의 정보등이
필요한다.
★경매취소
채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여 없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것을 말하며 압류채권자에게 사유를 통지한다.
-무잉여 경우의 경매취소에 관한 민사집행법 제102조 규정은 압류채권자가 집행에 의하여 변제를 받을 가망이 전현 없는데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한
것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하는데 그 목적이 있다.
무잉여통지서를 받은 압류채권자 7일 이내에 잉여증명(최저매각가격으로 압류채권자의채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을것이 있다는 사실을 증명)을 하지 않거나 매수신청 및 그에 대한 충분한 담보제공이 없는 경우에는 경매절차가 취소된다.
이해관계인은 취소결정이 확정되면 즉시 항고를 할 수 있다.
★경매취하
경매신청채권자가 채무자(소유자)와 합의 하에 경매신청행위를 철회하는 것을 말한다.
최고가매수신고이인이 결정된 후 취하하고자 할 경우에는 최고가매수신고인의 동의가 필요하며,차순위매수신고가 있는 경우도 그의 동의가 필요하다.
그러나 만약 이들이 동의해주지 않는다면 채무자는 채권자에게 대한 채무액 전액을 변제하고, 그 변제증서를 증거로 하여 경매법원에 경매취소를 신청해야 한다.
이런 경매취소 신청은 임의경매,강제경매에 따라 조금 차이가 있다.
강제경매의 경우 청구채권에 관하여 법원의 판결을 받아 경매를 진행한 것이기 때문에, 청구이의의 소를 제기하여 승소한 후 경매법원에 확정판결문을 제출해야만 경매를 취소시킬 수 있다.
임의경매의 경우 채무를 변제하고 근저당권 등 담보물권이 말소된 등기사항전부증명서를 첨부하여 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의 신청을 해서 경매를 취소 시킬수 있다.
-낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 것을 예방하기 위해 반드시 사전에 경매법원에 경매절차를 정지시키는 가처분 신청을 하여 경매절차를 정지시켜야 한다.
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